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Que faire en cas de vice caché ?

Vous découvrez après l’achat de votre logement qu’il y a un défaut ? Si vous en aviez eu connaissance avant la transaction, sans doute l’auriez-vous annulée ou auriez-vous demandé une remise ? Il peut s'agir d’un vice caché.

Quand parler de vice caché ?

Ce que dit la loi

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (1) ».
« L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (2) ».

Quand peut-on parler de vice caché ?

Un vice caché n’est pas forcément un défaut que le vendeur cache à l’acheteur. Le vendeur n’a parfois aucune idée de son existence. Il ne s’agit pas d’un petit défaut ou d’un élément qui vous décevrait suite à votre acquisition : il s’agit d’une malfaçon importante qui rend impropre l’utilisation de votre bien ou en limite tellement l’utilisation que vous ne l’auriez pas acheté ou alors, moins cher.
Pour pouvoir mettre en jeu la garantie vice caché, plusieurs conditions sont requises :
Il s’agit d’un problème grave.
Vous ne devez pas en avoir connaissance au moment de l’achat. Rien ne doit être mentionné dans le contrat de vente sur un éventuel vice et tout ce qui concerne les diagnostics ne pourra être invoqué.
Il doit être antérieur à la vente, ce qui survient après ne peut être pris en compte.

Exemples de vices cachés

Vous achetez un bien situé sur un terrain instable ou pollué, sa charpente est endommagée, les murs ou la dalle de béton se fissurent… Il existe un défaut d’étanchéité, le sous-sol est inondé et ne peut être utilisé,...

Les clauses de non-garantie des vices cachés

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement ancien, il se peut que le vendeur ait inséré une clause de non-garantie des vices cachés dans le contrat de vente. Il y est indiqué que vous prenez le bien en l’état et que vous renoncez à toute action ultérieure. Dans ce cas, vous ne pouvez pas bénéficier de la garantie des vices cachés.
Si le vendeur est un particulier, cette clause est légale. Elle n’est cependant pas applicable si vous prouvez que le vendeur est de mauvaise foi.
Si le vendeur est un professionnel, il est de son ressort de connaître l’existence des vices du bien qu’il vend. Dans tous les cas, si le vice caché est reconnu, il devra vous verser des dommages-intérêts.
Important : un agent immobilier est un intermédiaire commercial, il n’est pas considéré comme un professionnel de la construction. N’hésitez pas à faire une visite avec un homme de l’art dont l’œil est aguerri !

Comment agir ?

N’attendez pas et apportez des preuves !

Vous disposez de 2 ans à partir de la découverte du vice pour intenter une action en garantie. C’est à vous qu’il incombe de prouver que le vice existait au moment de la vente. Vous pouvez demander des devis à des artisans ou faire réaliser une expertise pour constituer un dossier solide. Si certains problèmes ont été camouflés (pose de tissu sur des murs fissurés, lambris…), faites attention à ne pas effacer les preuves en démarrant les travaux !
À noter : la garantie vice caché peut jouer jusqu’à 30 ans après l’achat du bien.

Comment vous y prendre ?

Dans un premier temps, cherchez une négociation à l’amiable en adressant un courrier recommandé avec A/R.
Sans réaction du vendeur, vous devez vous faire assister par un avocat et engager une procédure auprès du Tribunal de Grande Instance. Le juge transigera en fonction de l’importance du vice.
En cas de vice caché avéré, il existe deux solutions :

  • Vous demandez une annulation de la vente de la maison ou de l’appartement. Dans ce cas, vous restituez le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté.
  • Vous gardez le bien et demandez une diminution de prix (à noter : le juge du tribunal de grande instance peut l’exiger). Elle est calculée en fonction de l’estimation du coût de la remise en état du bien.
    Pour obtenir des dommages-intérêts, si le vendeur est un particulier, il faut prouver qu’il avait connaissance de ce vice au moment de la vente pour pouvoir prétendre à un dédommagement. En revanche, s’il s’agit d’un professionnel, les dommages-intérêts sont automatiquement dus.

À RETENIR

  • Un vice caché est une malfaçon grave.
  • Vous devez pouvoir apporter la preuve qu’il existait avant la vente
  • S’il y a vice caché, vous pouvez diminuer le prix de vente ou annuler celle-ci en fonction du contexte et de la gravité.

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Sources :

Image par Tomas Tuma de Unsplash

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