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Tout savoir sur le contrat de réservation

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, appartement ou maison, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le contrat de réservation constitue le premier pas que vous franchissez. Le vendeur s’engage à vous réserver un bien… que vous vous engagez à acheter !

Le contrat de réservation n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé

Qu’est-ce que c’est ?

Le contrat de réservation ne répond pas à une obligation légale, mais il est devenu quasiment systématique. Il acte que le vendeur (promoteur, agent immobilier) vous réserve un bien qu’il s’engage à vous vendre à des conditions que vous fixez ensemble. Il ne peut pas le vendre à une tierce personne. De votre côté, vous vous engagez à l’acheter à ces mêmes conditions. Il correspond à la promesse ou compromis de vente dans l’ancien et a valeur d’avant-contrat.

Ce qui doit figurer sur le contrat de réservation

Pour être valable, le contrat de réservation doit indiquer, au minimum, les éléments suivants :
Les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur
Les garanties du vendeur (une garantie financière de remboursement ou une garantie financière d’achèvement) en cas de défaillance
La surface habitable approximative
Le nombre de pièces principales et secondaires (dépendances, dégagements, services, etc.)
La situation de l’appartement dans l’immeuble ou de la maison en copropriété dans une résidence
Le prix prévisionnel et les conditions en cas de révision
Les caractéristiques techniques de la construction et les équipements
Les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l’achat
Les conditions d’exercice du droit de rétractation
La date de signature du contrat de vente définitif.
Important : l’absence d’une seule de ces mentions sur le contrat de réservation entraîne sa nullité.

Ce qui peut être ajouté

Le vendeur vous fait des promesses ? Parfait, n’hésitez pas à lui demander de les inscrire dans le contrat de réservation, c’est la meilleure façon de vous protéger ! Par exemple, faites ajouter :
Le délai de livraison du bien
L’échéancier de paiement
Le prix ferme et définitif
Les prêts à obtenir pour financer l’achat, etc.
Si vous empruntez, pensez à insérer dans le contrat de réservation une clause suspensive. Celle-ci vous permet de récupérer le dépôt de garantie si vous n’obtenez pas votre prêt.
Important : tout ce qui est mentionné dans le contrat de réservation doit être respecté même si ces éléments ne sont pas repris dans l’acte définitif de vente.

Comment cela se passe-t-il ?

Devez-vous payer quelque chose ?

Oui ! Le vendeur peut demander un dépôt de garantie pour réserver le logement. Aucun risque puisque les fonds sont versés sur un compte bancaire ouvert à votre nom chez le notaire ou à la banque. Son montant est de :

  • 5 % du prix de vente si l’acte de vente a lieu sous 1 an
  • 2 % du prix de vente s’il est signé sous 1 à 2 ans
  • Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au-delà de 2 ans.

Concrètement

Le contrat peut être conclu sous seing privé (entre vous et le vendeur) ou devant un notaire. Il doit vous être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Une fois le contrat de réservation signé

Délai de rétractation

Vous avez signé un contrat de réservation et ne souhaitez plus vous porter acquéreur ?
Vous pouvez revenir sur votre décision et récupérer votre dépôt de garantie. Pour cela, vous disposez d’un délai de 10 jours à compter de :

  • la remise du contrat en main propre,
  • ou la 1re présentation du contrat par lettre recommandée.
    Vous devez en informer le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception.
    Bon à savoir : si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

Pouvez-vous vous désister ?

Vous pouvez vous désister et récupérer votre dépôt de garantie uniquement dans les cas suivants :

  • Le vendeur n’a pu obtenir le ou les prêts qu’il vous avait promis
  • Vous n’obtenez pas votre prêt bancaire (et avez inséré une clause suspensive)
  • L’acte de vente définitif n’est pas signé dans les délais
  • Le logement n’est pas conforme à la description qui figure dans le contrat préliminaire ou un des équipements collectifs mentionnés n’est finalement pas réalisé (ascenseur, vide-ordures, jardin, etc.).
  • Quand le prix de vente définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel

À RETENIR

  • Le contrat de réservation engage le promoteur à vous réserver le bien
  • Faites inscrire les promesses du vendeur par écrit pour vous protéger
  • Vous disposez de 10 jours pour vous rétracter et récupérer votre dépôt de garantie
  • Passé ce délai, seuls quelques cas permettent de récupérer votre dépôt de garantie.

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Sources :

  • https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2963
  • https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/630-vefa-et-contrat-de-reservation-logement-neuf#definition
  • https://edito.selogerneuf.com
  • Image par Gerd Altmann de Pixabay

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